EUR 118,76 USD 101,12 CHF 102,07

Kursna lista


Zvanični kurs Evra za dan 23.11.17. :: 118.9881 rsd

Opasnosti subvencionisanih stambenih kredita

22.10.2009

Istraživanja izvor: Kamatica

Krajem septembra je i zvanično najavljen novi program Vlade Srbije za subvencionisanje stambenih kredita, radi pokretanja građevinske i pratećih industrija. Poredeći novi program sa ranije aktuelnim programom subvencionisanja stambenih kredita, koji je bio aktuelan do kraja 2008. godine, mogu se uočiti prednosti, ali i opasnosti novog programa koje bi se mogle pojaviti u narednim godinama.

Portal Kamatica.com je analizirao prednosti i potencijalne opasnosti novih subvencionisanih stambenih kredita, te vršio poređenje istih sa subvencionisanim stambenim kreditima Vlade Srbije koji su bili aktuelni do kraja 2008. godine.

NIŽA KAMATNA STOPA I DRUGAČIJA DINAMIKA OTPLATE

Osnovna prednost novog programa je svakako to što Vlada plaća kamatu umesto korisnika kredita do 31. oktobra 2012. godine i što nema kamate na sredstva kredita koja finansira Vlada Srbije. Ovakve pogodnosti snižavaju ukupnu kamatnu stopu za oko 1,5% na godišnjem nivou, što u ukupnom periodu otplate smanjuje cenu kredita za oko 12% u odnosu na raniji program subvencionisanja stambenih kredita. To bi značilo da korisnik kredita od 50.000 € za 30 godina plati oko 7.000 € manje na ime otplate kredita. Ukoliko to uporedimo sa aktuelnim nesubvencionisanim stambenim kreditima, ista razlika se kreće od 9.000 € do 17.000 €.

Uz navedenu prednost, mnogima će od koristi biti i to što se do 31. oktobra 2012. godine ne otplaćuje kamata u okviru rate, već samo glavnica. Takođe, u poslednjih 5 godina otplate kredita, kada korisnik otplaćuje deo sredstava koji finansira država, rata će biti značajno niža, jer se neće obračunavati kamatna stopa. Suština razlike u odnosu na nesubvencionisane kredite je u tome što visina rate nije ujednačena tokom celokupnog perioda, već je „teži deo otplate“ koncentrisan u periodu otplate između 3. i 25. godine. Imajući u vidu ovakav način otplate, građani koji očekuju veće mesečne prihode u narednim godinama zasigurno će naći interes da se opredele za ovakve kredite, međutim, potrebno je imati u vidu da su „najteže godine otplate“ kredita, prema iskustvima drugih zemalja, baš tzv. središnje godine (između 7. i 15. godine).

VIŠA BANKARSKA MARŽA NAJVEĆA OPASNOST

Posmatrano na nivou ukupnog perioda otplate, u ovom trenutku je novi program subvencionisanja kredita u pogledu visine kamatne stope nešto povoljniji od programa koji je bio aktuelan do kraja 2008. godine. Ipak, taj odnos bi se mogao promeniti u narednim godinama, na štetu korisnika novog programa subvencionisanih stambenih kredita.

Naime, kod prethodnog programa subvencionisanja je bila predviđena kamatna stopa EURIBOR+3,6%, dok je kod aktuelnog programa taj odnos EURIBOR+4,9%. U razlici je uočljiva značajno veća maksimalno dozvoljena bankarska marža, koja je kod novog programa „neutralisana“ nižim EURIBOR-om, subvencijama države u pogledu otplate kamate umesto korisnika do 31. oktobra 2012. godine i nepostojanjem kamate u poslednjih 5 godina kredita.

Niska vrednost EURIBOR-a u ovom periodu spušta kamatnu stopu na ovu vrstu kredita na najniži mogući nivo, posebno ukoliko se posmatra ukupna efektivna kamatna stopa za ceo period. Opasnost leži u klauzuli „promenljive kamatne stope“, koja će zavisiti od kretanja EURIBOR-a u narednim godinama.
KLJUÄŒNO JE KRETANJE EURIBOR-a

Imajući u vidu makroekonomska kretanja u Evropi, malo je verovatno da će se EURIBOR značajnije menjati u naredne tri godine. Međutim, ekspanzivna monetarna politika evropskih zemalja će morati da pređe u mnogo restiktivniju kada ove države izađu iz recesije, a to će usloviti i rast EURIBOR-a.

U trećem kvartalu prošle godine EURIBOR je bio oko 5%, a danas je oko 1%. Ukoliko bi ova kamatna stopa došla na raniji nivo, to bi u konačnoj formuli za kamatnu stopu na subvencionisane stambene kredite dovelo do neverovatnih 9,9%, što bi u najpovoljnijem slučaju po korisnika kredita uticalo da se ukupna cena stambenog kredita izjednači sa danas aktuelnim nesubvencionisanim kreditima. Posebna opasnost leži u tome što bi sav teret rasta EURIBOR-a pao na korisnika kredita, jer se značajniji rast ove kamatne stope i ne očekuje do 31. oktobra 2012. godine, kada država prestaje da otplaćuje kamatu na kredit umesto korisnika. U ovakvom slučaju bi rata kredita od 3. do 25. godine otplate bila veća od 300€ umesto najavljenih 230€. Generalno se nameće zaključak, da bi u ovom slučaju država plaćala kamatnu stopu za korisnika u periodu kada je ona najniža, a da bi korisnik kredita bio prepušten komercijalnim uslovima u periodu kada je EURIBOR značajno viši, a samim tim i kamatna stopa koju obračunava banka.

Ovakav scenario se ne bi ostvario u dva slučaja: ukoliko EURIBOR ne bude značajno veći i ukoliko bi banke snizile bankarsku maržu. I prvi i drugi slučaj su malo verovatni, ali je za očekivati da ne budu izraženi u najnegativnijem ishodu po korisnika kredita.

Naime, iako je EURIBOR dostizao vrednosti od 5%, za očekivati je da se tako nešto ne ponovi sem u slučajevima pretnje visoke inflacije na tržištima evropskih zemalja. Ekonomisti koji se usuđuju da prognoziraju njegovu vrednost u narednim godinama, smatraju da ona neće u narednih nekoliko godina preći vrednost od maksimalno 3,5%.

Kada su u pitanju bankarske marže, dosadašnja iskustva ne govore u prilog očekivanju da poslovne banke samoinicijativno spuste sopstvenu bankarsku maržu, ali ne treba očekivati ni da dozvole da rata kredita premaši ratu nesubvencionisanih kredita, ako ni zbog čega drugog – zbog konkurencije na tržištu stambenih kredita i mogućnosti refinansiranja.

PREVREMENA OTPLATA

Prevremena otplata subvencionisanih stambenih kredita i refinansiranje istih je moguće, ali uz nešto restriktivnije uslove. Naime, ukoliko želite da prevremeno otplatite kredit ili deo kredita u prvih 5 godina otplate, neophodno je dobiti saglasnost nadležnog ministarstva. Još uvek nema informacija koliko bi mogla potrajati takva procedura, kao ni kakvi će kriterijumi biti korišćeni za dobijanje takve saglasnosti.

Ukoliko želite prevremeno da otplatite kredit ili jedan deo kredita nakon 5 godina otplate, nije potrebna saglasnost nadležnog ministarstva, s tim što je bitno imati u vidu da ukoliko otplaćujete deo kredita, on se ravnomerno raspoređuje na sredstva koja finansira poslovna banka i na sredstva koja finansira država. Zbog toga bi prevremena otplata dela kredita mogla biti neisplativa po korisnika, obzirom da na takav način sebi uskraćuje deo subvencije države.



UKUPNA ISPLATIVOST ZAVISIĆE OD ROKA OTPLATE

Subvencionisani stambeni krediti su koncipirani tako da se deo subvencije države koristi na početku otplate kredita (do 31. oktobra 2012. godine), a drugi deo u poslednjih pet godina otplate. U periodu od 22 godine ili nešto manje, korisnik će biti izložen uslovima kao i kod nesubvencionisanih stambenih kredita. Ukupno posmatrano, subvencionisani krediti iz novog programa Vlade ne bi trebalo da imaju iste ili lošije uslove od nesubvencionisanih kredita. ÄŒak i ako bi se tako nešto desilo, korisnici imaju prostora da iste refinansiraju nesubvencionisanim kreditima. Međutim, da bi u potpunosti iskoristio subvenciju države, korisnik ne bi smeo prevremeno da otplaćuje kredit ili neki njegov deo.



Pogledajte arhivu istraživanja