EUR 118,94 USD 99,02 CHF 102,99

Kursna lista


Indikativni kurs Evra na dan 20.09.17. :: 118.8071 rsd

Hipotekarni krediti

16.10.2007

Istraživanja izvor: Narodna banka Srbije
1. Šta su hipotekarni krediti?
2. Gde se može konstituisati hipoteka?
3. Koji su uslovi za upis hipoteke?
4. Koji su bitni uslovi za formalno-pravnu podobnost hipoteke?
5. Koji su bitni uslovi za ekonomski bonitet nepokretnosti?
6. Šta je važno za vrednost hipoteke?
7. Na šta NBS upozorava građane?
8. Koji su uslovi pod kojima banke odobravaju hipotekarne kredite za pravna lica?
9. Koji su uslovi pod kojima banke odobravaju hipotekarne kredite za fizička lica?

1. Šta su hipotekarni krediti?
Hipotekarni krediti predstavljaju vrstu dugoročnih bankarskih kredita kod kojih se kao sredstvo obezbeđenja potraživanja banke ugovara konstituisanje založnog prava na nekoj nepokretnosti koja je u svojini dužnika (hipoteka). Banke odobravaju pravnim i fizičkim licima gotovinske i namenske kredite sa hipotekarnim obezbeđenjem, a svojom poslovnom politikom određuju sve uslove za odobravanje i otplatu hipotekarnih kredita.
Pojam, pravna priroda, postupak uspostavljanja i postupak aktiviranja hipoteke regulisani su Zakonom o osnovama svojinsko-pravnih odnosa i Zakonom o izvršnom postupku.

2. Gde se može konstituisati hipoteka?
1. zemljištu (poljoprivredno zemljište, šume, šumsko zemljište, neizgrađeno i izgrađeno građevinsko zemljište),
2. građevinskim objektima trajnog karaktera i instalacijama koje su u njima ugrađene, kao što su:
- zgrade,
- stanovi (kao posebni delovi zgrade),
- porodične stambene zgrade,
- kuće za stanovanje zemljoradnika,
- zgrade za odmor i oporavak (vile i vikendice),
- poslovne prostorije, odnosno lokali,
- objekti društvenog standarda (odmarališta, stanovi i dr.),
- ekonomske zgrade (fabričke i pomoćne zgrade i druge poslovne prostorije, magacini, skladišta i ostali prateći objekti, ugrađena oprema, proizvodne hale i dr.),
- privredne zgrade zemljoradnika,
- garaže,
- drugi građevinski objekti, odnosno nepokretnosti upisane u javne knjige koje su vlasništvo dužnika i koje su u prometu.
Hipoteka se upisuje i odnosi na celu nepokretnost (npr. na celu zgradu, stan ili poslovnu prostoriju – etažna svojina), na suvlasnički deo nepokretnosti (npr. na polovinu ili trećinu zgrade, katastarske parcele, stana i dr.), kao i na nepokretnosti koje su zajedničko vlasništvo dva ili više lica (supružnika ili naslednika do deobe nasleđa). Hipoteka se jedino može konstituisati na nepokretnosti koja je upisana u javne knjige.

3. Koji su uslovi za upis hipoteke?
U postupku pripremanja odluke o odobravanju kredita banka utvrđuje formalno-pravni bonitet hipoteke i ekonomski bonitet nepokretnosti.

4. Koji su bitni uslovi za formalno-pravnu podobnost hipoteke?
• da je dužnik nosilac prava raspolaganja, odnosno vlasnik nepokretnosti na koje se stavlja hipoteka, što dokazuje izvodom iz javnih knjiga koji nije stariji od 30 dana,
• da na nepokretnost na kojoj banka treba da zasnuje hipoteku ne postoji druga hipoteka, odnosno drugo založno pravo. Kada na istoj nepokretnosti postoji više hipoteka, redosled hipoteka određuje se prema trenutku njihovog nastanka,
• da je stanje zemljišno-knjižnih evidencija uredno, odnosno da nema smetnji da se upiše založno pravo banke na nepokretnosti,
• da je dužnik ili treće lice dalo založnu izjavu (za fizička lica), odnosno odluku nadležnog organa (za pravna lica), u skladu sa zakonom i svojim aktima kojim se dopušta stavljanje hipoteke u korist banke za određeno potraživanje i do određenog iznosa, putem sporazuma pred sudom u skladu sa odredbama Zakona o izvršnom postupku.

5. Koji su bitni uslovi za ekonomski bonitet nepokretnosti?
• da nepokretnost na kojoj treba da bude stavljena hipoteka ima ekonomsku vrednost, odnosno da postoji mogućnost da takva imovina bude unovčena,
• da vrednost nepokretnosti na koju se stavlja hipoteka bude dovoljna ili veća od iznosa na koji glasi kredit, uključujući i kamate, proviziju i troškove,
• da urbanističkim planom nepokretnost nije predviđena za rušenje ili da ne podleže drugim zakonskim obavezama, o čemu se dostavlja dokaz izdat od nadležnog organa,
• da, izuzetno, ukoliko postoji ranije upisana hipoteka, odnosno drugi teret, vrednost nepokretnosti bude veća od iznosa ranije upisanih hipoteka, a razlika da bude dovoljna ili veća od datog kredita.

6. Šta je važno za vrednost hipoteke?
• namena nepokretnosti i lokacija,
• starost i vrsta građevinskog objekta,
• vrsta građevinskog materijala od koga je objekat izgrađen,
• opremljenost objekta instalacijama,
• udaljenost od javnih puteva, vodovodne i električne mreže i dr.
Vrednost nepokretnosti utvrđuje sudski veštak, a rešenje donosi sud.
Zakonom o sudskim taksama propisani su iznosi sudskih taksi u postupcima obezbeđenja kredita zasnivanjem hipoteke. Iznos sudskih taksi utvrđuje se u zavisnosti od visine kredita. Maksimalni iznos takse za zasnivanje hipoteke pred opštinskim sudom iznosi 50.000,00 dinara.
Kada dužnik dostavi banci dokaz o izvršenom upisu hipoteke u javnu knjigu, pristupa se puštanju kredita u korišćenje.
Kada dužnik izmiri sve obaveze prema banci, hipoteka se može brisati. Izjavu za brisanje hipoteke dužniku daje banka, a on je predlaže uz molbu sudu za brisanje založnog prava (hipoteke).

7. Na šta NBS upozorava građane?
1. Osnovna razlika između hipotekarnog kredita i nekih drugih kredita jeste što kod hipotekarnog kredita poverilac na raspolaganju ima sredstvo obezbeđenja, založno pravo na nekoj nepokretnosti. Međutim, hipoteka je samo dodatno sredstvo obezbeđenja, a ne ključni preduslov za odobravanje kredita. Ni najbolja hipoteka ne može da nadomesti kredibilitet i platnu sposobnost dužnika, bez čega kredita nema ili ga ne bi smelo biti. U slučaju da se kredit odobrava isključivo na bazi hipoteke, treba da postoji sumnja da je to urađeno kako bi poverilac došao u vlasništvo nekretnine.
2. Pošto se skoro svi hipotekarni krediti odobravaju sa deviznom klauzulom, dužnik treba da ima u vidu da svaka promena kursa znači potencijalno i dodatne obaveze za dužnika.
3. Pošto su hipotekarni krediti po pravilu dugoročni, samim tim, za vreme njihovog trajanja može doći do oštećenja ili, na drugi način, do smanjenja vrednosti nepokretnosti na kojoj je konstituisana hipoteka, pa banke često zahtevaju od hipotekarnih dužnika da osiguraju kako nepokretnost, tako i dužnika (kroz životno osiguranje) kod nekog osiguravajućeg društva i da polisu osiguranja vinkuliraju na banku.
4. U slučaju da dužnik ne izvršava svoje obaveze preuzete ugovorom, banka je ovlašćena da naplatu svog obezbeđenja kredita ostvaruje sudskim (prinudnim) putem. Prinudna naplata se sprovodi na dva načina, u zavisnosti od toga da li je banci na ime obezbeđenja kredita pružena hipoteka na osnovu zaključenog sporazuma pred sudom ili pak tzv. ugovorna hipoteka, na osnovu izjave saglasnosti dužnika.
5. Iz cene koja se postigne na javnoj dražbi banka se namiruje za iznos svog potraživanja, a ukoliko posle njenog namirenja preostane neki iznos, on pripada dužniku ili drugim založnim poveriocima, odnosno drugim poveriocima ako ih ima.

8. Koji su uslovi pod kojima banke odobravaju hipotekarne kredite za pravna lica?

USLOVI KREDITA
Namena
Finansiranje kupovine poslovnog prostora
Finansiranje izvoza i uvoza
Finansiranje obrtnih sredstava
Finansiranje investicija
Rok otplate
Kratkoročno finansiranje, do godinu dana
Dugoročno finansiranje investicija, od 3 do 10 godina
Kamatna stopa i troškovi
Predmet pregovora od slučaja do slučaja
Iznos
Maksimalno 7,5 miliona evra, ali kao pravilo ne više od 20 do 35% ukupne godišnje prodaje
Minimalni iznos kredita 20.000 evra
Valuta
Dinarski kredit sa valutnom klauzulom
Devizni kredit
Dinarski kredit bez valutne klauzule samo u izuzetnim slučajevima
Otplata
Mesečno ili tromesečno

OBEZBEĐENjE KREDITA
Vrste obezbeđenja
Gotovinski depozit u stranoj valuti ili u dinarima
Hipoteka prvog reda na centralnim lokacijama
Zaloga na robi
Zaloga na opremi
Lične garancije
Bankarske garancije prihvatljivih zapadnih banaka
Garancije prihvatljivih zapadnih korporacija
Garancije prihvatljivih lokalnih banaka od slučaja do slučaja
Menica sa dva žiranta
Kriterijumi prihvatljivosti
Vlasnička struktura mora biti jasna
Obezbeđenja moraju biti neopterećena
Praćenje obezbeđenja mora biti moguće
Obezbeđenje mora biti utrživo i likvidno
Osiguranje imovine preneto na banku
Obim obezbeđenja
Zavisi od kvaliteta i likvidnosti sredstava obezbeđenja
Pravilo je 120-300% iznosa kredita

9. Koji su uslovi pod kojima banke odobravaju hipotekarne kredite za fizička lica?

Preduslovi i kreditna sposobnost

Rezidenti – punoletna fizička lica sa stalnim zaposlenjem, ne stariji od 60 godina na dan otplate poslednje mesečne rate kredita (kreditna sposobnost do polovine primanja ili uz dodatno obezbeđenje)

Namena

Za kupovinu nepokretnosti
Za gradnju i adaptaciju nepokretnosti, kuća ili stanova

Otplata

Mesečne rate

Period otplate

Od 3 do 20 godina

Učešće

10-40%

Iznos

Minimum 10.000,00 evra u dinarskoj protivvrednosti

Kamata

9,5 do 12% godišnje, varijabilna

Jednokratna naknada

1,5 do 3% iznosa kredita

Obavezni instrumenti obezbeđenja

Dva kreditno sposobna žiranta
Uspostavljanje založnog prava (hipoteke) prvog reda nad predmetnom ili drugom nepokretnosti (kuća ili stan) čija je procenjena vrednost u odnosu na iznos zahtevanog kredita minimalno dvostruka (npr. ako je vrednost predmetne nepokretnosti 100.000 €, iznos kredita može iznositi maksimum 50.000 €).

Procena nepokretnosti
Nepokretnost mora biti prihvaćena od strane banke pre procene. Procenu mora obaviti sudski veštak ili drugo lice ovlaščeno od strane banke.

Ostale informacije

Za klijente koji ne ispunjavaju uslov kreditne sposobnosti po osnovu uslova administrativne zabrane taj uslov može biti zamenjen polisom životnog osiguranja na iznos kredita vinkuliran na banku. Povremeni i dodatni izvori prihoda se takođe mogu uzeti u razmatranje, s tim što konačnu odluku donosi kreditni odbor.
Primer: Sa mesečnom ratom kredita od 418 €, na period od 15 godina, uz godišnju kamatu od 9,5%, možete otplatiti kredit u iznosu od 40.000 €. Neophodno je da mesečna neto primanja za taj iznos kredita budu 1.400,00 €, i to uzimajući u obzir troškove života za domaćinstvo dužnika koje se sastoji od tri člana.



Pogledajte arhivu istraživanja