Dogovor da u ugovoru piše niža cena, a da se razlika preda u gotovini može delovati kao način da se uštedi novac. Međutim, deo cene koji nije naveden u ugovoru kupcu može doneti ozbiljan dokazni, poreski i finansijski rizik.
Prodavac nudi stan za 120.000 evra, ali predlaže da u ugovoru piše 100.000, dok bi preostalih 20.000 evra kupac dao „na ruke“. Ovakav dogovor može izgledati jednostavno, ali problem nastaje kada se pojavi spor.
Ugovor o prometu nepokretnosti mora biti zaključen u obliku javnobeležnički potvrđene isprave, pa je izuzetno važno da u njemu budu navedeni stvarna kupoprodajna cena, način i rokovi plaćanja. Ako u ugovoru piše 100.000 evra, a prodavcu je stvarno isplaćeno 120.000, kupac može pokušati da dokaže da je platio pun iznos. Međutim, za 20.000 evra koji nisu navedeni u ugovoru moraće da obezbedi dodatne dokaze. Prodavac kasnije može tvrditi da razliku nije primio, da je novac dat po drugom osnovu ili da je stvarna cena bila upravo ona koja stoji u ugovoru. Kupac se tada suočava i sa pitanjem zbog čega je potpisao dokument koji ne prikazuje stvarni dogovor.
Šta ako prodaja propadne?
Rizik posebno raste ako kupovina ne bude realizovana ili se naknadno pojavi pravni problem sa stanom. Prema Zakonu o obligacionim odnosima, kada se ugovor poništi ili bude proglašen ništavim, strane načelno vraćaju ono što su primile. Međutim, kupac mora da dokaže koliko je novca zaista predao. Za iznos naveden u ugovoru postoji jasan pisani trag. Za novac koji je dat mimo ugovora mogu biti potrebni priznanica, bankarski izvod, prepiska, svedoci ili drugi dokazi. To ne znači da kupac automatski gubi novac koji je dao „na ruke“, ali njegovo vraćanje može postati predmet dugotrajnog i neizvesnog spora.
Ni priznanica nije potpuna zaštita
Prodavac može ponuditi posebnu priznanicu za primljenu gotovinu. Ona može biti važan dokaz ako sadrži podatke o kupcu i prodavcu, stanu, iznosu, datumu i osnovu plaćanja. Ipak, problem ostaje jer solemnizovani ugovor prikazuje drugačiju kupoprodajnu cenu. U slučaju spora tada postoje dva dokumenta koja ne opisuju posao na isti način, pa se mora utvrđivati šta su strane zaista dogovorile. Još veći rizik postoji ako se gotovina preda bez ikakve potvrde. Kupcu tada može ostati samo tvrdnja da je novac predao.
Gotovina od 10.000 evra nije dozvoljena
Nije svako plaćanje gotovinom zabranjeno, ali za promet nepokretnosti postoji važna granica. Prema Zakonu o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma, fizičko lice ne sme da primi 10.000 evra ili više u gotovini, u dinarskoj protivvrednosti, po osnovu prodaje nepokretnosti.
Povezane gotovinske isplate takođe se posmatraju zajedno, pa podela iznosa na više manjih uplata ne zaobilazi zabranu. Novac se može uplatiti ili položiti na račun prodavca, čime ostaje trag o iznosu, primaocu i svrsi plaćanja.
PREPORUKA
Sprat na kom se najviše isplati da kupite stan - Kvadrat vredi najviše, a troškovi grejanja minimalni
savet
Šta se dešava sa cenama nekretnina u Srbiji - Zašto neprestano rastu?
vest
Stan od 100.000 € zapravo košta mnogo više - Koji sve dodatni troškovi čekaju kupca?
vest
Niža cena ne znači automatski i manji porez
Jedan od razloga zbog kojih prodavac može predložiti prikazivanje niže cene jeste očekivanje manje poreske obaveze. Međutim, poreski organ može utvrditi poresku osnovicu prema tržišnoj vrednosti ako proceni da je ugovorena cena preniska. Niža prijavljena nabavna cena može imati posledice i za kupca ako jednog dana odluči da proda stan.
Cena po kojoj je nekretnina stečena može biti važna za obračun eventualnog kapitalnog dobitka. Zbog toga planirana poreska ušteda ne mora doneti očekivanu korist, dok rizik ostaje na kupcu i prodavcu.
Šta notar zapravo potvrđuje?
Javni beležnik proverava identitet stranaka, podatke o nepokretnosti i ispunjenost zakonskih uslova za ugovor. Solemnizacija, međutim, ne može da potvrdi dogovor koji su kupac i prodavac namerno izostavili iz dokumenta. Zato je za kupca najvažnije da stvarna cena, kapara, rate, rokovi i način plaćanja budu jasno navedeni u predugovoru i konačnom ugovoru.Isplatu je sigurnije obaviti preko računa, uz jasno naznačenu svrhu uplate. Kod kupovine stana, novac koji nije u ugovoru može biti upravo onaj deo koji je kasnije najteže dokazati.
Ostavi komentar