Kupujete stan u novogradnji? Evo šta treba da znate o investitoru

Ukoliko se odlučite za kupovinu stana u novogradnji, jedna od prvih stvari koje bi trebalo uraditi jeste provera investitora, odnosno ozbiljnosti i referenci firme graditelja.

Na sajtu Agencije za privredne registre može se proveriti datum osnivanja preduzeća, ko su osnivači, zastupnici i slično, a na sajtu Narodne banke Srbije i koje sve račune firma ima otvorene i da li su nekada bili u blokadi. Dodatna provera investitora može se obaviti u Privrednoj komori Srbije preko biroa za bonitet, registar, overu i izdavanje dokumenata.

Ovi podaci nisu garancija sama po sebi, ali je dobar put za kupca da vidi koliko je firma ozbiljna, a preporuka većine učesnika na tržištu nekretnina je da se uvek kupuje od ozbiljnih investitora, koji se dugo bave ovim poslom i za koje se zna, ili može da se proveri, kako rade svoj posao.

I advokati i agenti za prodaju nekretnina savetuju veliku opreznost u celoj proceduri i angažovanje stručnih lica koja će se adekvatno pozabaviti problematikom. Takođe, preporučuju što više provera pre zaključivanja ugovora, čak i ako to znači dodatno čekanje na useljenje, kako bi kupci bili potpuno sigurni da jednog dana neće imati problem sa nekretninom u koju ulažu svoju životnu ušteđevinu ili se vezuju za banku dugoročnim kreditom.

"Iako bi nakon prelaska overe kupoprodajnih ugovora kod notara (javnih beležnika) građani trebalo da budu sigurniji prilikom kupovine nepokretnosti, jer notar neće izvršiti overu ugovora ako nema potpunu dokumentaciju, potpune pravne sigurnosti nema, pošto je bilo i slučajeva sa falsifikovanim dokumentima. Ipak, objedinjeni pravno-informacioni sistem omogućava notaru da ima pristup katastru, odnosno evidenciji overenih ugovora, pa je to svakako jedan plus u celom procesu", objašnjava advokat Zlatko Vagner.

On savetuje da prilikom kupovine stana treba najpre proveriti na koji način je investitor došao do zemljišta na kom se nalazi (ili će se nalaziti) nekretnina, što se može proveriti u vlasničkom listu iz katastra nepokretnosti. Značajno je i u gradskoj upravi utvrditi da li je regulisana naknada za gradsko građevinsko zemljište, a u Poreskoj da li su plaćeni svi porezi i doprinosi, i da nema zaostalih dugovanja koja bi kasnije mogla da se “preliju” na kupca.

PITAJ BESPLATNI KAMATICA SAVETNIK KOJI JE KREDIT NAJBOLJI ZA TEBE

Zatim, kakvi su i da li su ispoštovani urbanistički uslovi, odnosno da li zgrada izgleda onako kako je planirano projektom, kao i da li investitor ima sve potrebne dozvole, koje se nalaze u evidenciji katastra.

"Najčešća pitanja kupaca su – da li je stan uknjižen i kakvo je prethodno vlasništvo, odnosno kako su regulisani odnosi sa eventualnim suinvestitorima. Ako je stan uknjižen, u Poreskoj upravi se proverava da li postoje opterećenja u vidu poreza na prenos apsolutnih prava ili na kapitalnu dobit. Kada je reč o novogradnji, gde fizičko lice ustupa svoje zemljište za gradnju, a zauzvrat dobija stanove koje dalje prodaje, tu treba biti dodatno oprezan i proveriti kompletnu dokumentaciju, posebno građevinsku dozvolu", sugeriše naš sagovornik.

Vagner kaže da je kod kupovine stanova u izgradnji bitno ne isplaćivati odmah celu sumu, već samo kaparu, jer onda imate argument kojim možete od prodavca da tražite da sve uradi onako kako je dogovoreno. U slučaju bilo kakve nedoumice, preporučuje da je uvek bolje sačekati da se objekat završi i uknjiži, pošto su onda i vlasnički odnosi mnogo jasniji.

Kada je reč o novogradnji, potrebno je u katastru proveriti i da na parceli na kojoj se gradi nema hipoteke. Takođe, pribaviti i uverenje da na stanu nema hipoteke ili neke zabeležbe, odnosno da nije predmet nekog spora i slično. Provera u katastru je obavezna i zbog mogućnosti da je investitor uzeo kredit, a da je banka konstituisala pravo na neke ili sve stanove u zgradi.

Neke od preporuka pri kupovini stanova u izgradnji mogu se naći i na zvaničnom sajtu Grada Beograda.

"Tržište nekretnina je, generalno, dosta neuređeno, zato dodatna provera nikad nije naodmet. Vreme uloženo u ove korake je minimalna investicija u odnosu na sumu novca o kojoj se radi prilikom kupovine stana", ističe Zlatko Vagner.