Razlika u oznakama ne mora da znači da je reč o pogrešnom stanu, ali mora da bude razjašnjena pre kapare, overe ugovora ili odobravanja stambenog kredita. Evo kada je dovoljno promeniti pločicu, a kada je neophodna ispravka podataka u katastru.
Broj stana na ulaznim vratima nije uvek isti kao broj pod kojim je nekretnina evidentirana u katastru. To ne mora da znači da postoji problem sa vlasništvom, jer je moguće da je investitor koristio jednu oznaku, a da je u zvaničnu evidenciju unet drugi broj. Ipak, pre prodaje mora nedvosmisleno da se utvrdi koji se stan prenosi na kupca. Naime, pločica na vratima sama po sebi nije dokaz identiteta nepokretnosti.
Za proveru su važni podaci iz katastra, ugovor na osnovu kojeg je vlasnik stekao stan i tehnička dokumentacija zgrade.
Broj stana na vratima nije isti kao u katastru - šta prvo proveriti
Prvi korak je provera aktuelnih podataka u javnom eKatastru i njihovo poređenje sa dokumentacijom o sticanju stana, poput kupoprodajnog ugovora, rešenja o nasleđivanju ili ugovora o otkupu. Treba uporediti broj posebnog dela, sprat, površinu, namenu i strukturu stana, kao i njegov položaj u zgradi. Važno je utvrditi da li se svi podaci odnose na istu nekretninu ili postoje i druge razlike osim broja na vratima. U pojedinim zgradama oznake su menjane tokom gradnje, useljenja ili kasnijeg održavanja objekta. Moguće je i da su pločice zamenjene ili da upravnik zgrade vodi internu evidenciju koja se razlikuje od katastarske. Evidencija stambene zajednice može pomoći da se razjasni situacija, ali ne zamenjuje zvaničnu dokumentaciju na osnovu koje je stan upisan u katastar.
Kada je dovoljno promeniti pločicu, a kada treba ispraviti katastar
Ako se sprat, površina, raspored i položaj stana poklapaju sa zvaničnom dokumentacijom, a razlikuje se samo broj na vratima, moguće je da je problem isključivo u oznaci. U tom slučaju treba utvrditi koja je oznaka pravilna i, po potrebi, uskladiti pločicu i internu evidenciju zgrade. Ako postoji dokumentacija koja jasno povezuje staru i novu oznaku, ona može pomoći u dokazivanju da je reč o istom stanu. U kupoprodajnom ugovoru, međutim, nekretnina mora biti opisana prema važećim katastarskim podacima.
Drugačija je situacija kada se ne poklapaju i sprat, površina ili položaj stana, kada su dva stana spojena, jedan podeljen ili je prostor naknadno prenamenjen. Tada nije reč samo o pogrešnoj pločici, već je potrebno utvrditi da li zvanična evidencija odgovara stvarnom stanju. U zavisnosti od slučaja, mogu biti potrebni tehnička dokumentacija, potvrda nadležnog organa o posebnom delu objekta, nalaz i mišljenje građevinskog veštaka ili elaborat geodetskih radova.
Za prijavu očiglednih grešaka, propusta i nedostataka u podacima o nepokretnostima, Republički geodetski zavod (RGZ) ima servis ePrimedbe. Nadležna služba proverava navode i utvrđuje da li postoje uslovi za postupanje. Ako problem zahteva dodatnu dokumentaciju ili formalni postupak promene podataka, sama prijava ne znači da će upis automatski biti ispravljen.
PREPORUKA
Kirija kao rata za stan, ali postoji jedna velika prepreka za kupce
analiza
Živite u tuđoj kući 20 godina? Evo kada možete da steknete pravo svojine, a kada ne
vest
Crnogorci u problemu - Kirije pale i do 200 €, stranci odlaze, praznih stanova sve više
vest
Kupoprodajni ugovor mora da odgovara podacima iz katastra
Prodavac ne bi trebalo da se oslanja samo na broj istaknut na vratima kada oglašava stan ili zaključuje predugovor. Ako je, na primer, na vratima broj 12, a u katastru je stan evidentiran kao poseban deo broj 10, potrebno je razjasniti razliku i obezbediti dokumentaciju koja potvrđuje identitet nekretnine.
Ugovor treba da sadrži potpune katastarske podatke, tako da javni beležnik i katastar mogu nedvosmisleno da utvrde koji je stan predmet prodaje. Objašnjenje prodavca da su „u celoj zgradi takve oznake“ nije dovoljno bez odgovarajućih dokaza. Poseban oprez potreban je kada se ne poklapaju i kvadratura ili sprat, jer to može ukazivati na ozbiljniji problem sa dokumentacijom.
Zašto neslaganje može da zaustavi stambeni kredit
Problem može da se pojavi i kada kupac stan finansira stambenim kreditom. Procenitelj izlazi na teren i procenjuje konkretnu nekretninu, dok banka proverava dokumentaciju i uslove za upis hipoteke. Ako nije moguće pouzdano povezati stan koji je procenjen sa posebnim delom upisanim u katastar, banka može da zatraži dodatne dokaze ili prethodno usklađivanje dokumentacije. To može da produži postupak odobravanja kredita, a u pojedinim slučajevima i da odloži realizaciju kupoprodaje. Zato neslaganje brojeva ne treba ostavljati za dan overe ugovora. Prodavac bi trebalo unapred da proveri podatke i pribavi dokumentaciju kojom se objašnjava razlika, dok kupac treba da proveri da li su dokumenti dovoljni za zaključenje ugovora i uspostavljanje hipoteke.
Najvažnije je da se pre kapare utvrdi da li je problem samo u oznaci na vratima ili u zvaničnoj evidenciji nepokretnosti. Dok se ne potvrdi koji se poseban deo prodaje, nije preporučljivo davati nepovratnu kaparu niti prihvatati kratak rok za realizaciju stambenog kredita. Provera dokumentacije na početku može da spreči naknadne troškove, odlaganje kupoprodaje i sporove oko toga šta je zapravo predmet ugovora, piše Nekretnine.rs.
Ostavi komentar