Kandidat za gradonačelnika Njujorka i favorit na izborima, Zohran Mamdani, ima ambiciozan plan da se uhvati u koštac sa stambenom krizom u gradu. Međutim, rastući troškovi izgradnje pristupačnih stanova, napori predsednika Donalda Trampa da ukine saveznu pomoć za stanovanje, kao i druge prepreke, mogli bi ugroziti ostvarenje njegovih ciljeva.
Njujork se trenutno suočava sa najgorom stambenom krizom u poslednjih više od 50 godina. Samo 1,4 odsto stanova za iznajmljivanje je dostupno, a prosečno domaćinstvo u Njujorku troši više od polovine svog godišnjeg prihoda od 70.000 dolara na stanarinu. Gradski lideri decenijama obećavaju izgradnju pristupačnih stanova. Mamdani, koji je pobedio na demokratskim predizborima za gradonačelnika Njujorka, obećao je da će, ako bude izabran, zamrznuti kirije za stanove pod stanarskom regulacijom; izgraditi 200.000 trajno pristupačnih stanova u narednih deset godina; i udvostručiti sredstva koja grad izdvaja za očuvanje javnog stanovanja. Mamdanijev izborni tim nije odgovorio na CNN-ov zahtev za više detalja o njegovim planovima.
- Potrebno nam je znatno više pristupačnih stanova - navodi se na sajtu Mamdanijeve kampanje. - Stanovi koji se trenutno grade često su nedostižni za radničke porodice kojima su najpotrebniji.
Međutim, razvoj pristupačnog stanovanja izuzetno je složen i zahteva duboke državne subvencije kako bi stanovi bili zaista pristupačni za stanovnike sa niskim primanjima. Pored toga, mnogi vlasnici pristupačnih stanova, kao i Njujorška stambena uprava (NYCHA), već kasne s plaćanjem računa.
- Pravi izazovi tek dolaze kada je reč o Mamdanijevoj stambenoj politici - rekao je Hauard Slatkin, izvršni direktor Saveta za stanovanje i planiranje građana, nevladine istraživačke organizacije. - Teško je govoriti o ovim planovima, a da se ne spomene tinjajuća kriza u okviru pristupačnog stanovanja u Njujorku.
Od 2020. godine, troškovi održavanja stanova pod stanarskom regulacijom porasli su za 22 odsto po jedinici, prema podacima Zajednice za očuvanje, neprofitnog zajmodavca specijalizovanog za pristupačno stanovanje. Rast cena komunalija, osiguranja i građevinskog materijala dodatno otežava održavanje postojećeg fonda pristupačnih stanova u dobrom stanju, kao i izgradnju novih jedinica. Pored toga, Trampova administracija predložila je smanjenje savezne pomoći za stanarine za 40 odsto, što bi ozbiljno ugrozilo pristupačnost stanovanja u Njujorku.
- Ono što se dešava na saveznom nivou trenutno je najveća pretnja izradi ozbiljnog plana za razvoj stanovanja u Njujorku - rekla je Barika Vilijams, izvršna direktorka organizacije ANHD (Asocijacija za stanovanje i razvoj susedstava), koja okuplja neprofitne stambene organizacije u gradu.
Zamrzavanje kirija
Ako bude izabran, Mamdani verovatno može ispuniti obećanje da zamrzne kirije za oko milion stanova pod stanarskom regulacijom — što čini skoro polovinu svih iznajmljivanih stanova u Njujorku. Ipak, ovakav potez može imati neželjene posledice. Gradonačelnik imenuje članove Odbora za regulaciju kirija, koji svake godine određuje povećanja kirije za stanove pod regulacijom. Odbor je u poslednjih deset godina tri puta zamrznuo kirije.
Prema podacima Zajednice za očuvanje, troškovi održavanja stanova pod regulacijom rastu dvostruko brže od prihoda vlasnika. Skoro trećina zgrada koje su deo njihovog kreditnog portfolija nema dovoljan neto prihod (razlika između prihoda i troškova poslovanja) da pokrije otplatu hipoteka. Osam procenata kredita već je u kašnjenju sa isplatom.
Stručnjaci upozoravaju da bilo kakvo zamrzavanje kirija bez finansijske podrške za male vlasnike zgrada može dovesti do ozbiljnog pogoršanja stanja stanova — posebno u potpuno regulisanim zgradama u spoljim delovima Njujorka. Zgrade izgrađene pre 1974. godine, koje se nalaze van centralnog Menhetna i predstavljaju ključni deo pristupačnog stambenog fonda, zabeležile su pad neto prihoda od 13,1 odsto između 2021. i 2023. godine.
- Postoji stvarna potreba da se zamrznu ili bar minimalno povećavaju kirije, ali takođe moramo ulagati u očuvanje i stabilnost postojećeg pristupačnog stanovanja - rekla je Barika Vilijams. - To ne može biti pitanje izbora — jedno ili drugo.
200.000 pristupačnih stanova
Mamdanijev plan da zamrzne kirije mogao bi da potkopa njegov sopstveni cilj: izgradnju 200.000 javno subvencionisanih, rentno regulisanih i trajno pristupačnih stanova tokom naredne decenije, namenjenih porodicama sa niskim prihodima i starijim osobama. Razlog je taj što bi privatni sektor mogao da se povuče ako ti stanovi ne sadrže deo sa tržišnim (komercijalnim) kirijama. Mamdani je sam istakao da privatni sektor ima „veoma važnu ulogu“ u izgradnji stanova.
- Zamrzavanje kirija može promeniti isplativost projekta za investitore - rekao je Dejvid Ris, profesor prava na Kornel univerzitetu i bivši član Odbora za regulaciju kirija pod gradonačelnikom Bilom de Blaziom.
Da bi stanovi bili trajni i pristupačni za ljude sa veoma niskim prihodima, biće potrebne mnogo dublje državne subvencije nego što je Mamdani do sada najavio, kažu stručnjaci. Prethodni gradonačelnici Njujorka pokušavali su da prave mešovite stambene projekte — sa stanovima za različite nivoe prihoda — kako bi se višim kirijama pokrili troškovi nižih subvencionisanih stanova.
Savezna pomoć je pod ozbiljnom pretnjom. Trampov budžet za narednu godinu predviđa smanjenje budžeta Ministarstva za stanovanje i urbani razvoj (HUD) za skoro 44 odsto, uključujući: smanjenja grantova za borbu protiv beskućništva, ukidanje programa za razvoj zajednica, drastično smanjenje pomoći za stanarinu. Ako Kongres usvoji taj budžet, Njujork bi izgubio više od 4,4 milijarde dolara saveznih sredstava, prema projekcijama Njujorške stambene konferencije. Pored toga, HUD je već pogođen otkazima i kadrovskim rezovima koji su oslabili agenciju tokom Trampove administracije.
Ostavi komentar