Koji stan se najviše isplati kupiti kao investiciju?

Kupovina stana radi izdavanja jedan je od najčešćih načina ulaganja novca u Srbiji. Treba imati u vidu da nije svejedno da li investitor bira garsonjeru od 30, jednosoban stan od 40 ili dvosoban od 60 kvadrata.

Manje nekretnine zahtevaju manje početno ulaganje i privlače širok krug zakupaca, dok veći stanovi mogu donositi veću mesečnu kiriju.

Analiza Kamatice pokazuje da su stanovi od približno 30 do 45 kvadrata posebno zanimljivi investitorima, ali da konačna zarada mnogo više zavisi od kupovne cene, lokacije i troškova nego od same površine. Stanovi manjih kvadratura tradicionalno su popularni među kupcima koji nekretninu ne kupuju za sopstveno stanovanje, već planiraju da je izdaju.

I istraživanje portala Nekretnine.rs iz januara 2026. godine, pokazuje najveću potražnju među investitorima imaju garsonjere i manji stanovi od 28 do 45 kvadrata. Njihova prednost je u tome što mogu da privuku različite kategorije zakupaca, od studenata i samaca do mladih zaposlenih i parova. Ipak, manji stan ne garantuje automatski veću zaradu, jer je na pojedinim lokacijama cena kvadrata upravo kod najmanjih nekretnina naročito visoka.

Koliko treba novca za stan od 30, 40 ili 55 kvadrata?

Prema podacima Republičkog geodetskog zavoda za prvo polugodište 2026. godine, prosečna ostvarena cena kvadrata u užem gradskom području Beograda iznosila je 3.219, dok je u Novom Sadu bila 2.359 evra. Na osnovu tih proseka, stan od 40 kvadrata u Beogradu koštao bi približno 128.760 evra, a u Novom Sadu 94.360. Za garsonjeru od 30 kvadrata potrebno je oko 96.570 evra u Beogradu, odnosno 70.770 u Novom Sadu. Stan od 55 kvadrata, po istoj računici, koštao bi oko 177.045 evra u Beogradu i 129.745 u Novom Sadu.

Reč je o cenama obračunatim prema gradskom proseku, a ne o konkretnim nekretninama. Manji stanovi često imaju drugačiju cenu kvadrata od većih, zbog čega konačan iznos zavisi od konkretnog oglasa i lokacije.



Koliko mesečno mogu da donesu?

Prema podacima portala 4zida, prosečne oglašene kirije nameštenih stanova u Beogradu trenutno iznose oko 379 evra za garsonjeru, 464 za jednosoban i 717 evra za dvosoban stan. U Novom Sadu jednosobni stanovi oglašavaju se za prosečno 309 evra mesečno, a dvosobni za 451.To znači da vlasnik jednosobnog stana u Beogradu, ukoliko uspe da ga izdaje za 464 evra tokom svih 12 meseci, može ostvariti 5.568 evra godišnjeg prihoda pre poreza i drugih troškova.

Međutim, potrebno je razlikovati oglašenu kiriju od iznosa koji vlasnik zaista naplati. Nekretnina može ostati prazna između dva zakupca, a cenu izdavanja ponekad je potrebno korigovati.

Koliko zaista zarađuje vlasnik stana od 40 kvadrata?

Pretpostavimo da investitor kupuje jednosoban stan od 40 kvadrata u Beogradu po modelskoj ceni od 128.760 evra i izdaje ga za 464 evra mesečno. U idealnom slučaju, sa 12 naplaćenih kirija, godišnji prihod iznosio bi 5.568 evra. To predstavlja bruto prinos od oko 4,32 odsto na kupovnu cenu. Ali stvarna računica izgleda drugačije.

Ako je stan izdat 11 meseci godišnje, prihod pada na 5.104 evra. Uz pretpostavku efektivnog poreza na zakupninu od 15 odsto, ostaje približno 4.338 evra. Kada se od toga oduzme još 400 evra godišnjih troškova održavanja i drugih vlasničkih izdataka, prihod pada na oko 3.938 evra.

Ukoliko je investitor dodatno potrošio 5.000 evra na opremanje stana, ukupno početno ulaganje iznosilo bi 133.760 evra, bez ostalih troškova kupovine. U takvom scenariju godišnji prinos iznosio bi oko 2,94 odsto, pre dodatnih poreza, mogućih većih popravki i troškova finansiranja.

Ovaj primer portala Kamatica, pokazuje koliko se rezultat razlikuje kada se umesto ukupno ugovorene kirije posmatra novac koji vlasniku zaista ostaje.



Zašto je kvadratura od 35 do 45 kvadrata zanimljiva?

Stanovi ove površine često predstavljaju kompromis između cene kupovine i funkcionalnosti prostora. Za razliku od klasične garsonjere, stan od 40 kvadrata može imati odvojenu spavaću sobu, što ga čini pogodnim i za parove. Takva nekretnina može da bude zanimljiva i kupcima koji rešavaju svoje prvo stambeno pitanje, što je važno ukoliko investitor kasnije odluči da je proda.

Sa druge strane, veoma male garsonjere mogu biti zanimljive zbog nižeg ukupnog iznosa ulaganja, ali često imaju ograničen prostor i specifičan krug zakupaca.

PREPORUKA

Zašto kupovina stana nije samo trošak već i investicija

vest

Koliko će vredeti vaš stan za 10 godina? Možete odlično da zaradite brže nego što mislite

istrazivanja

Može li da se živi samo od izdavanja parking-mesta, stana ili garaže? Evo gde se krije prava zarada

vest

Beograd ili Novi Sad - gde je veća zarada?

Prema analizi portala Nekretnine.rs objavljenoj 23. oktobra 2026, kupovina stana od 50 kvadrata, prema modelu zasnovanom na oglašenim cenama za septembar, donosi sličan bruto prinos u dva najveća grada.

U Beogradu je izračunat bruto godišnji prinos od 5,26 odsto, a u Novom Sadu 5,08 odsto. To znači da razlika iznosi svega 0,18 procentnih poena. U istoj analizi navedeno je da se prinosi značajno razlikuju između naselja. Na primer, modelski bruto prinos za Stari grad u Beogradu iznosio je oko 4,26 odsto, dok je za Zemun bio približno 5,50 procenata.

Ovi podaci ne predstavljaju garantovanu zaradu, već proračun na osnovu traženih prodajnih cena i zakupnina iz oglasa. Pokazuju, međutim, da dobro izabrana lokacija može imati veći značaj od izbora grada.

Da li se više isplati veći stan?

Stan od 55 ili 60 kvadrata može donositi veću mesečnu kiriju, posebno kada je pogodan za porodice. Međutim, za njegovu kupovinu potrebno je znatno više novca. Veća kirija zato ne mora da znači i veći procenat prinosa. Na primer, ako investitor za veći stan izdvoji dodatnih 50.000 evra, a mesečna kirija bude samo 100 evra viša, dodatni godišnji prihod iznosi 1.200 evra. To predstavlja bruto prinos od svega 2,4 odsto na dodatno ulaganje. Zato se isplativost većeg stana mora procenjivati prema konkretnoj kupovnoj ceni i realno ostvarivoj zakupnini.



Kada se vraća uloženi novac?

U prethodnom primeru stana od 40 kvadrata u Beogradu, godišnji prihod nakon pretpostavljenih troškova iznosi oko 3.938 evra. Ako bi taj iznos ostao nepromenjen, jednostavna računica pokazuje da bi bilo potrebno približno 34 godine da zbir takvih prihoda dostigne početno ulaganje od 133.760 evra. To nije prognoza stvarnog perioda povraćaja, jer se tokom vremena mogu menjati kirija, troškovi, popunjenost i vrednost nekretnine.

Pored prihoda od izdavanja, vlasnik zadržava stan koji kasnije može prodati. Međutim, rast njegove tržišne vrednosti nije zagarantovan.

Koja je onda optimalna kvadratura?

Za kupce koji žele stan prvenstveno da izdaju, površina od oko 30 do 45 kvadrata predstavlja dobru polaznu tačku za istraživanje tržišta. Posebno mogu biti zanimljivi funkcionalni stanovi sa odvojenom spavaćom sobom, u blizini fakulteta, poslovnih zona ili dobro povezanih linija javnog prevoza.

Ipak, odluka ne bi trebalo da se donosi samo na osnovu kvadrature. Pre kupovine potrebno je izračunati ukupnu cenu stana sa porezima i opremanjem, realnu godišnju kiriju, troškove održavanja, očekivane prazne periode i mogućnost kasnije prodaje.

Zabranjeno preuzimanje dela ili čitavog teksta, bez navođenja i linkovanja izvora i autora, a u skladu sa odredbama uslova korišćenja portala kamatica.com i Zakonom o javnom informisanju i medijima.