Građani Srbije koji razmatraju mogućnost kupovine stambene nekretnine u inostranstvu putem zaduživanja kod domaćih banaka, mogu to da urade bez ikakvih zakonskih barijera, potvrđuju u Narodnoj banci Srbije (NBS)
Međutim, za takvu vrstu kreditiranja treba da budu ispunjeni određeni uslovi koji zavise od: poslovnih politika banaka, kreditne sposobnosti klijenata i specifičnih uslova tržišta nekretnina u inostranstvu.
„S aspekta važećeg regulatornog okvira, ne postoje zakonske prepreke da banke građanima Srbije odobravaju kredite za kupovinu nekretnine u inostranstvu. Banke koje u svojoj ponudi imaju ovakvu vrstu kreditnog proizvoda, uslove odobravanja definišu u skladu sa svojom poslovnom politikom“, navode u NBS.
Iz Erste Banke se pozivaju na važeće propise Zakona o deviznom poslovanju, na osnovu kojih banka može odobriti kredit fizičkom licu – rezidentu, za kupovinu nepokretnosti u inostranstvu, ali pod određenim uslovima.
„Neophodno je da postoji uzajamna mogućnost sticanja svojine – da i građani te strane države mogu kupovati nekretnine u Srbiji, zatim da se kao zalog (obezbeđenje) za kredit uspostavi hipoteka na nekoj drugoj nepokretnosti koja se nalazi u Srbiji. Ovo je važno kako bi se izbegli visoki troškovi i komplikacije naplate u inostranstvu“, kažu u Erste Banci.
Dušan Mihailović, član Izvršnog odbora za poslove sa stanovništvom i malim biznisom u AikBanku, navodi da svim građanima Srbije koji planiraju da investiraju u nekretninu u inostranstvu, AikBank nudi mogućnost podizanja stambenog kredita po uslovima koji važe i za kupovinu nekretnine u Srbiji. Klijentima je, dodaje, na raspolaganju više vrsta kreditnih proizvoda u skladu sa njihovim potrebama. Konkretno, maksimalni iznos stambenih kredita ove banke je 500.000 evra uz rok otplate do 30 godina.
„Važno je napomenuti i da u određenim državama postoje ograničenja u pogledu prava stranih državljana, te tako u pojedinim zemljama nije moguće overiti kupoprodajni ugovor. Zbog toga se klijentima savetuje da se pre ulaska u proces sa bankom informišu o regulatornim i poreskim okvirima u državi u kojoj planiraju kupovinu.“
OTP banka Srbija takođe odobrava različite vrste kredita, uključujući stambene i gotovinske, za kupovinu nepokretnosti u inostranstvu, ali uz određena ograničenja. Iako u ovom trenutku nemaju u aktivnoj ponudi poseban kreditni proizvod namenjen isključivo kupovini nekretnina u inostranstvu, za Bloomberg Adriju kažu da su takve transakcije moguće u zavisnosti od konkretne situacije i procene kreditne sposobnosti klijenta.
„Zakonski okvir i propisi – kako o deviznom poslovanju tako i kontni okvir za klasifikaciju kredita – ne zabranjuju finansiranje kupovine stambenih jedinica u inostranstvu. Bitno je da se može dokazati da se kredit koristi u svrhu ulaganja u stambenu jedinicu (za lično korišćenje ili izdavanje), i da se poštuju svi standardi OTP banke u vezi sa dokumentacijom, deviznim plaćanjima i svrhom kredita. Ono što treba imati u vidu jeste da nepokretnost koja se kupuje u inostranstvu ne može biti kolateral – odnosno zaloga u vidu hipoteke, jer, prema važećim propisima i unutrašnjim aktima, podoban kolateral može biti isključivo nepokretnost na teritoriji Republike Srbije“, navode u OTP banci.
Kreditna sposobnost bitna, ali je hipoteka ključna
Proces odobravanja kredita usklađen je sa propisima Narodne banke Srbije, koji ne prave razliku između rezidenata i nerezidenata. Kreditna sposobnost se procenjuje na osnovu detaljne analize finansijske situacije klijenta, pre svega na osnovu odnosa mesečnih kreditnih obaveza i neto prihoda. Banke, pritom, proveravaju istoriju otplate kredita, ukupnu zaduženost i redovnost u izvršavanju prethodnih finansijskih obaveza.
Napominjemo da su banke koje posluju u Srbiji dužne da uspostave i svojim unutrašnjim aktima urede odgovarajući kreditni proces, i da u okviru tog procesa urede kriterijume i principe za odobravanje kredita i drugih plasmana. S druge strane, banke su slobodne da same, u granicama važećih propisa, opredele uslove koje fizička i pravna lica moraju ispuniti da bi im bio odobren kredit, pri čemu su dužne da prilikom donošenja odluke o odobravanju najpre procene kreditnu sposobnost tog lica.“
Značajno je naglasiti da, osim procene kreditne sposobnosti, banke vrednuju i kvalitet i pravnu sigurnost sredstava obezbeđenja kredita.
„U definisanju stambene nepokretnosti nije napravljena razlika u odnosu na mesto gde se nepokretnost nalazi te se, za kupovinu nepokretnosti koja se može podvesti pod pojam stambene nepokretnosti, a koja se nalazi u inostranstvu, može odobriti stambeni kredit. Pored toga, u skladu sa relevantnim propisima Narodne banke Srbije, u slučaju stambene nepokretnosti – hipoteka na nepokretnost smatra se adekvatnim sredstvom obezbeđenja kada je, između ostalog, ispunjen i uslov da vlasnik te nepokretnosti u njoj stanuje ili da je nepokretnost dao u zakup na osnovu odgovarajućeg ugovora (ili namerava da u njoj stanuje ili je da u zakup)“, kažu u NBS.
U cilju utvrđivanja kreditne sposobnosti klijenta, ali i procene mogućnosti naplate potraživanja i kvaliteta sredstava obezbeđenja, banka je u skladu sa propisima, između ostalog, dužna da obezbedi dokumentaciju o izmirivanju obaveza dužnika prema banci u toku poslednjih dvanaest meseci (osim ako se radi o novim dužnicima banke), kao i da pribavi izveštaj iz baze podataka o ukupnim kreditnim obavezama, odnosno o zaduženosti dužnika i njegovoj urednosti u izvršavanju obaveza (to jest izveštaj iz Kreditnog biroa).
„Način na koji banka ceni podatke iz navedene dokumentacije odnosno izveštaja, zavisi od kreditne politike te banke“, naglašavaju u NBS.
„U poslednjih nekoliko godina primetno je interesovanje klijenata za kupovinu nekretnina u inostranstvu, posebno za destinacije poput Crne Gore, Grčke i Italije. Upravo zbog toga, razmatramo mogućnost razvoja posebnog proizvoda koji bi bio namenjen kreditiranju kupovine nekretnina u inostranstvu, i u narednom periodu planiramo intenzivniji rad na definisanju procesa i uslova za ovu vrstu finansiranja“, zaključuju u OTP banci.
Ostavi komentar