Dušan Uzelac: Kada govorimo o tržištu nekretnina, moramo razdvojiti kupce - oni koji kupuju dom za život i investicioni kupci - ovi drugi dominantno guraju cene.
SCREENSHOT: RTS
Tržište nekretnina u Srbiji prolazi kroz velike promene, gradi se sve manje, a cene kvadrata nastavljaju da rastu uprkos smanjenom broju kupoprodajnih ugovora. Stručnjaci upozoravaju da je ponuda drastično pala zbog manjka novih projekata i građevinskih dozvola, dok potražnja, posebno investiciona, i dalje ostaje snažna. U takvim okolnostima postavlja se pitanje: šta čeka kupce, investitore i građevinski sektor u narednim godinama?
Prema poslednjim podacima Republičkog zavoda za statistiku, građevinarstvo je u trećem kvartalu ove godine imalo bruto realni pad od 11 odsto. Izdato je gotovo 60 odsto manje građevinskih dozvola u 2024. i za 2025. godinu. Projekata ima, investitori su vrlo zainteresovani, jer je povraćaj na investiciju kod nas jedan od viših u Evropi, ali suština je što mi imamo prilično specifično tržište u smislu da nemamo velike investitore.
Kao novina na tržištu pojavio se jedan novi model zajedničke stanogradnje uz koji se može doći do investicionog stana po povoljnoj ceni i to na odličnoj lokaciji u Beogradu, u opštini Zvezdara, u neposrednoj blizini Bulevara kralja Aleksandra.
- Pokrenuli smo platformu investiram.rs za udruženo ulaganje građana u proizvodnju nekretnina. Sada svako može biti mali investitor. Ogroman broj ljudi je zainteresovan, a građani udruženo ulažu u proizvodni deo. Sada svako individualno može da bude građevinski inženjer - kaže Dušan Uzelac, urednik portala Kamatica.
On navodi da je tržište nekretnina mlado i trenutno trpi udare sa svih strana. Prvo je to bio dolazak Rusa, usledila je zatim kriza nepoverenja tj. valutna kriza, a veliki građevinski projekti pomrsili su konce onima koji su hteli da se skuće:
- Građane najviše pogađa društveno raslojavanje. Kvadrat od 10.000 evra nekog razljuti, jer je tu živeo ceo život, ali u kapitalizmu se tržište segmentira. To je realnost, nemoguće je vratiti se na prethodni sistem. Svako mora da zaštiti svoj novac, zato se se ulaganje u nekretnine pokazalo kao dobar model. Imamo empirijski pokazatelj da se mnogo ljudi zainteresovalo za ovakvu vrstu ulaganja. Ljudi štite novac od inflacije i zbog toga nekretnine ostaju privlačne.
Ervin Pašanović, stručnjak za nekretnine rekao je za RTS da projekti koji se sada prodaju veliki, vrednosti više od 100 miliona evra.
- Oni imaju od 150, 200, 300 hiljada kvadrata i mi jednostavno nemamo veliki fond koji može to da iznese. Navikli smo na blokovski sistem gradnje i ljudi kod nas plaćaju visoku cenu kvadrata, ali za to traže i visoku uslugu. Novi blok mora da sadrži sve što ima, na primer, jedan novobeogradski blok - školu, vrtić, prodavnicu, lokale, park, igralište, sportske terene… A pošto se prodaje mogućnost gradnje po kvadratu, onda su i parcele velike, i projekti veliki, i investicije ogromne. Za obrt treba 50, 60, 100 miliona evra da bi se pokrenuo jedan takav projekat - smatra Pašanović.
S obzirom da je izgrađeno manje stanova i izdato manje građevinskih dozvola, na tržištu je jednostavno manje “robe”. Zbog toga građevinski sektor trpi, ali nekretninski – sektor vlasnika i prodavaca – i dalje raste. Povećava se potražnja, rastu zakupnine, a Beograd i dalje ostaje nedovoljno iskorišćena evropska turistička destinacija. Posebno je zanimljiv podatak da je udeo kupaca na kredit ove godine skočio čak na 36 odsto, što je rekord. Stručnjaci to tumače kao jasan znak da plate rastu i da sve više ljudi može da priušti stambeni kredit, što dodatno podiže cene.
- Ne bih rekao da je pad tražnje produktovan padom potrebe. Više je to uzdržavanje od potrošnje, koje je uvek prisutno u kriznim vremenima. Krupnije odluke se odlažu. Ali kada pričamo o tržištu nekretnina, moramo razdvojiti kupce: oni koji kupuju dom za život i investicioni kupci. Ovi drugi dominantno guraju cene. Oni traže siguran plasman kapitala. Tržište je danas tržište prodavca. Kupaca ima više nego što ima ponude - kaže Uzelac.
PREPORUKA
Investicije koje menjaju tržište - Novi model “Investiram na kvadrat” stiže na Bulevar kralja Aleksandra
vest
Srbi prave istu grešku, pa teško štede - Dušan Uzelac otkrio savete zlata vredne
vest
Tri najveća srpska finansijska mita - Uzelac otkriva zašto i dalje verujemo pogrešnim ekonomskim pravilima
analiza
Prognoze za 2026. godinu
Stručnjaci su saglasni da je najbolje i u 2026. godini ulagati u nekretnine. Cene bi trebalo da budu stabilne ili sa blagim rastom, osim ako ne dođe do nove ekonomske krize. Pad cena je, smatraju oni, loš signal tj. signal krize. Dobra stvar je, s druge strane, Zakon o evidentiranju i upisu prava na nepokretnostima, koji će mnoge nelegalne nekretnine konačno uvesti u evidenciju. To, međutim, dovodi i do toga da se, primera radi, više neće živeti na Dorćolu bez 10.000 evra po kvadratu.
Cene stambenih kredita
- Cena kredita zavisi od Euribora, evropske ekonomije i kreditnog rejtinga zemlje. Ne očekuju se novi udari. Preživeli smo pandemiju i rat u Ukrajin, i tržište se posle toga stabilizovalo. Neće biti velikih promena. Danas se ogromni talasi pomeraju samo jednim tvitom ili komentarom na društvenim mrežama. Amerikanci su na vreme naučili tu igricu da nije potrebno da nešto vredi već da ubedite druge da vredi. Nikome nije u interesu da nekoga otera u bankrot već da pozajmicu otplati do kraja i zato danas postoje mehanizmi da ga zaštite - smatra urednik portala Kamatica.
Uzelac naglašava da na tržište dolaze nove nekretnine i da će banke verovatno imati sistemsko olakšanje za kredite za legalizovane objekte.
Povećana ponuda, na žalost, neće sniziti cene jer treba imati u vidu da su to nelegalizovani objekti koji su uglavnom na periferiji u Kaludjerici, Altini, Borči… To neće oboriti cene, čak će povećati njihovu vrednost jer sada ulaze u pravni promet. Ljudi će moći da ih prodaju i kupe nove, a tražnja će biti u porastu.
Ostavi komentar